任意売却のデメリットは殆ど無いと言えますが、幾つかの注意点があります。住宅ローン返済困難時、競売より有利な売却方法が任意売却ですが、それぞれにメリットやデメリットがあります。メリットやデメリットについて任意売却の専門家が無料で相談 受付中。
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任意売却のデメリットは?

Q.

任意売却をするかしないかで悩んでいます。任意売却でのデメリットを教えてください。

勤務していた会社が倒産し、現在は就活中です。貯蓄を切り崩しなんとか住宅ローンを2ヶ月遅れで支払っています。
でもこのままの状態では、来月で貯蓄も底をつき、支払が全く出来なくなってしまいます。

インターネットで「住宅ローンが払えない」と検索してみると、必ず「任意売却」「競売」の言葉が出てきます。任意売却と競売の違いは何ですか?
任意売却は競売より有利と聞きますが、任意売却のデメリット、落とし穴はないのでしょうか?
任意売却のデメリットを教えてください。
もし任意売却をすると決めた場合、どこにお願いするのが良いのでしょうか?

A.

任意売却のデメリットは「ほとんどない」と言えます。

任意売却のデメリットを強いて挙げるとするなら、売却活動時に室内の見学に立ち会っていただいたり、不動産売買契約行為をするため時間を割いていただく事くらいではないでしょうか?

競売は所有者の意志にかかわらず、裁判所が強制的に売却する事になります。また、競売の情報は公開されますので、ご近所の方に競売に掛けられていることを知られてしまう可能性が多いにあります。

一方、任意売却は基本的には通常の売買と同様に所有者の意志により売却することですので、自宅を売り出す際に売却する理由をある程度は隠すことが可能です。
ですから、ご近所の方に事情を知られてしまう可能性は、競売よりも低いと考えられます。

また、一般的には任意売却の方が競売より高く売却することが可能です。
返済しきれなかった住宅ローンの債務は残りますが、これは競売も同様で任意売却するよりも競売の方が多くなることは十分に考えられます。

任意売却の相談を弁護士にすると着手金等の費用が掛かってしまいますので、任意売却を専門に扱っている不動産業者に依頼することをお勧めします。
ただし、不動産業者の中にも、成功報酬ではなく、何らかの名目で前もってお金を請求されるところもあるので、注意が必要です。

また、任意売却は、債権者など利害関係者間での微妙な調整を行いながら成立させていくものですので、十分な知識と経験は欠かせません。実務に精通していない業者に依頼した場合、債権者や購入者との間でトラブルが生じた結果、任意売却ができなくなってしまうこともあります。

業者選びのポイントとしては、今後の流れを明確に教えてくれる、質問に対して的確にアドバイスしてくれる、任意売却が終わった後の相談にも対応してもらえる等、経験豊富で信頼できると思ったところに依頼することが大切です。

株式会社ワコー・コーポレーションが運営する「全国任意売却相談室」は、任意売却・任意売買専門にした会社で、永年の経験と実績で “貴方に合った解決方法” を提案しております。

また、任意売却後の残債や生活におけるご不安な事情が出てきた場合でも、任意売却相談室では、任意売却後の専属相談員が 無料で貴方をサポート 致しますのでご安心ください。

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任意売却での販売価格の決定権は債権者ですか?

住宅ローンの返済が出来なくなり不動産を売却したい場合、住宅ローンの借入残高以上の金額で不動産が売却できない時でも売却させてもらえるのが『任意売却』です。
本来であれば、住宅ローンの借入残高全額を返済していただかなければ「不動産に設定している抵当権を解除」しません。
住宅ローンの借入全額の返済ができなくても、設定した「抵当権の抹消に応じましょう」と認めてくれることで、任意売却をすることが出来るようになります。

このような事情のため、販売価格は所有者ご本人の意思ではなく、債権者(金融機関)に決定権があるような状態になる事が殆どです。

債権者が判断・決定する販売価格は、一般市場相場での売却価格程度になります。
売却価格(購入申込書の購入希望額)が債権者の査定より低いと、競売の方が高くなるという考えが債権者に生じるため、いくら所有者が低い金額であっても競売ではなく売却したいと希望しても、債権者は任意売却には応じてもらえず、競売の手続きを進めてしまうことがあります。

また、任意売却では売却後に債務が残るため、連帯債務者はもちろん、連帯保証人にそのことを理解してもらい、売却することに同意をしてもらわないといけません。ただし、所有者全員に売却の同意をもらう点は、一般売却でも任意売却でも必要になります。

知人や近隣周辺に知られてしまうかも?

住宅ローンの返済ができなくなっている状況は、知人や近隣周辺の方に知られることはありません。
任意売却も競売も不動産を売却するという行為・手段に関しては同じですが、競売の場合、競売情報は公開されるため「あの不動産は競売物件だ」ということを誰でも知ることができてしまいます。
もちろん、所有者や債務者の個人情報が公開されることはありませんが、そこで生活をしていれば、知人や友人、近所の人なら容易にわかってしまいます。小さいお子さんを通じた近所付き合いがあると、より噂が広まる可能性が高くなってしまいます。
また、競売情報が出回ると不動産会社・ブローカーや投資家等から数多くのダイレクトメールが届いたり、突然訪問されたりすることもあります。更に物件周辺で写真撮影をしたり調査したりすることで、近隣の方たちに情報が漏れてしまう事にもなり精神的な苦痛を生じ、自宅にいても落ち着いて生活できなくなってしまうかもしれません。

一方、任意売却では、売る事情を公にしないで売却活動をすることも可能です。ですから、噂が広まる可能性は競売に比べてはるかに少なくなります。
もちろん、購入を検討される方には『この物件は任意売却での販売です』旨は説明しますが、近隣周辺や知人の方々に容易には知られない様な対応は可能です。

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長く住んでいられるのは?

任意売却と競売では、一般的には、任意売却より競売のほうが長い期間住み続けられると言われています。
しかし、競売だと、最後は逃げるように引越しをしなければいけなくなってしまうかもしれません。

また、新しい生活をスタートさせるのには、いつ落札されるかわからない状態で住み続けるよりも、任意売却で計画を立てて引越しをするほうが前向きになれることでしょう。

競売の場合、競売の申し立てから入札価格が決まり開札までの期間として約6ヶ月程度
かかります。
もちろん、3ヶ月程度で開札期日に至ってしまうケースもあります。
これは、管轄する裁判所の手続きのスケジュールに左右されるからです。

任意売却の場合、債権者の同意もと販売活動をスタートすると、あとは不動産購入者が決まるまでの期間となりますので、概ね3ヶ月から6ヶ月程度が多いようです。
但し、任意売却の場合、任意売却としての販売期間として3ヶ月から6ヶ月あり、購入者見つからず任意売却断念・販売期間終了となっても、その後競売手続きと同時進行で販売活動ができ、競売での開札期日までに更に約6ヶ月程度かかります。
ゆえに、任意売却の場合、最長1年程度住んでいられる可能性があることになります。

任意売却は協力が必要不可欠 / 任意売却のデメリットは協力?

一般売却と任意売却は、同じように販売活動を行い、購入者を見つけて売却をします。
例えば、インターネットや新聞折り込み等の広告掲載をし購入したい人を探す販売活動を不動産会社が行い、その結果、購入したい人が現れたときには、建物外観・立地はもちろんのこと、最終的には室内を見てもらったうえで購入意思の判断をしてもらうことになります。室内を見てもらう時は、居住者さまがお仕事等のスケジュールを調整して立ち会ってもらう必要があります。これが任意売却時のデメリットかもしれません。

「どうしても生活をしている室内を知らない人には見せたくない」とか、「仕事が忙しくて立ち会える時間がとれない」等の理由で室内を見る機会がないと、購入者が決まらずに販売期間が長引いてしまう事になります。

販売期間に期限のある任意売却では、一組でも多くの購入希望者に見学してもらう事が重要になります。
「時間がとれない」「都合が悪い」といった行動では、競売になってしまう可能性が高まります。
限られた期間内に売却ができず競売へ移行してしまう状況は、このような対応の方が多いようです。

一方競売は、裁判所がその権限においてすべてのことをやってくれるので、所有者本人は何もする必要がありません。
「時間が取れない」「何もしたくない」という人には、競売は最適な選択となります。
しかし、競売を選択した場合、競売ならではのデメリット(情報公開・売却価格の低下・残債務の対応・精神的苦痛など)を覚悟しておく必要がありますので十分考慮ください。

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